segunda-feira, 30 de março de 2015

VENDO O RIO – DIREITO DE SUPERFÍCIE: COMENTÁRIOS INICIAIS




Trata-se de novas benesses e negócios urbanísticos à custa do solo, do subsolo, e do espaço aéreo urbano-cariocas, em alguns casos mediante pagamento à Prefeitura. Leia-se: construções permanentes sobre ruas, interferência na paisagem urbana, aumento da intensidade de uso e áreas construídas nos bairros.


Pode haver algo positivo. Em princípio, abrir vãos em empenas - mas, por que pagar à Prefeitura? - e permitir atividades junto às estações de trem para levar animação, parece interessante.Há que estudar cuidadosamente item a item e simular cada situação com imagens e cálculos de áreas, o único modo de vislumbrar o resultado de proposta tão intrincada.


Até aqui foram quatro postagens sobre o Projeto de Lei Complementar nº 96/2015 que “institui a aplicação do direito de superfície para fins urbanísticos no município do Rio de Janeiro”, proposta enviada pelo Poder Executivo à Câmara de Vereadores do Rio de Janeiro que será objeto de Audiência Pública amanhã, terça-feira, dia 31/03, às 9.00h, em Plenário, reunião organizada pela Comissão de Assuntos Urbanos daquela Casa:

 

20/03/2015 - VENDO O RIO - REUNIÃO E DEBATE DIA 23/03/2015

23/03/2015 - VENDO O RIO – DIREITO DE SUPERFÍCIE: O PROJETO DE LEI COMPLEMENTAR

24/03/2015 - Artigo de Sonia Rabello - DIREITO DE SUPERFÍCIE NO RIO: NOTA SOBRE UMA TENTATIVA DE IMBRÓGLIO JURÍDICO

27/03/2015 - DIREITO DE SUPERFÍCIE - AUDIÊNCIA PÚBLICA NA CÂMARA DIA 31/03/2015

 

A considerar os aspectos jurídicos apontados pela professora Sonia Rabello seria um projeto natimorto. Porém, diante de tantas leis urbanísticas questionáveis aprovadas nos últimos anos – PEU Vargens, Plano Diretor, Parque Olímpico, o Campo de Golfe de muitas faces, Parque Ecológico Marapendi, o Parque Nelson Mandela das benesses urbanísticas, entre muitas outras -, e o pedido de urgência na votação, a pressa em liberá-lo não será surpresa.

No dia 27 lançamos a hipótese de que as novas condições para construir no Rio de Janeiro, a serem criadas por lei, são direcionadas a projetos existentes, provavelmente levados aos gestores públicos pelos respectivos interessados, seja do setor da construção civil, do mercado imobiliário, e concessionários de transportes. Nessa suposição vários artigos “desenhariam” situações específicas, talvez exclusivas ou mesmo individuais.



Barra da Tijuca - Construção sobre logradouro público.
Foto: Urbe CaRioca, 28/03/2015

Encontramos uma construção sobre espaço aéreo público - obra em andamento - n Barra da Tijuca, que comprova aquela teoria. Basta confrontar com o artigo 8º do PLC, o que também nos remete imediatamente às passarelas provisório-permanentes entre o Hotel Copacabana Palace e a Praia de Copacabana, ou as construções no Posto 6 que ligam o Hotel Sofitel ao Forte de Copacabana. Do outro lado da Avenida Borges de Medeiros, oposta ao terreno onde Prefeitura autorizará o ginásio/arena do Clube Flamengo existem dependências do Remo. Quem sabe, uma ligação semelhante está por vir?

 

Art. 8º A concessão do Direito de Superfície para a construção de edificações no espaço aéreo sobre logradouros públicos estará sujeita às seguintes condições:

I - análise e aprovação dos órgãos responsáveis pelo planejamento urbano,pelo licenciamento de edificações e pela tutela da paisagem da Cidade, quando for o caso;

II - estabelecimento de vão livre sobre o logradouro que respeite o gabarito rodoviário;

III - construção de no máximo um pavimento na área concedida, com altura máxima de quatro metros;

               IV - a largura máxima das edificações que utilizem o espaço aéreo sobre logradouros                         públicos não excederá a vinte metros, sendo ainda limitada pela testada de menor                                dimensão dos imóveis lindeiros.

 

Do ponto de vista urbanístico e de sua aplicação o PLC 96/2015 pode ser questionado item a item, por exemplo, quanto a situações subjetivas (compensa arrecadar à custa da paisagem urbana e da ocupação de espaços públicos?), ou a previsão antecipada de medidas “mitigadoras” e “compensatórias” (o que sugere a liberação de algo prejudicial), ou cobrar pela decisão de abrir janelas em empenas (ingerência em assunto de terceiros).

Por ora, bastam uma pergunta preliminar e uma sugestão, naturalmente, caso os aspectos jurídicos que parecem inviabilizar a aprovação, sejam superados.

A pergunta: por que a busca por terrenos da iniciativa privada para “implantação de áreas verdes e equipamentos públicos de uso comunitário em áreas carentes destas infraestruturas” e “criação de áreas de uso público de convivência em terrenos privados” e “regularização de ocupações em áreas públicas ou privadas” mediante benesses urbanísticas (aumento e/ou transferência de potencial construtivo e Área Total de Edificação – ATE), e incentivos à concessão de terrenos, pelos respectivos proprietários, para fins de regularização fundiária, ao mesmo tempo em que a atual gestão municipal se desfaz sistematicamente de áreas públicas, espaços de lazer, e imóveis Próprios Municipais para vendê-los à iniciativa privada?

A sugestão: que os interessados em conhecer e compreender as consequências da proposta peçam ao Executivo a apresentação de desenhos esclarecedores e cálculos percentuais de áreas de construção aumentadas.


sexta-feira, 27 de março de 2015

DIREITO DE SUPERFÍCIE - AUDIÊNCIA PÚBLICA NA CÂMARA DIA 31/03/2015


VENDO O RIO
Autoria: Nelson Polzin


ATUALIZAÇÃO EM 28/03/2015

1 - A equipe do blog gostaria de postar uma análise preliminar do PLC n. 96/2015 estritamente do ponto de vista dos mecanismos de ocupação do solo e da interferência na paisagem urbana carioca. 

Aspectos jurídicos foram apontados por Sonia Rabello​ em artigo publicado em seu site e reproduzido no Urbe CaRioca​.

Destrinçar a proposta quanto aos aspectos urbanísticos, porém, é tarefa hercúlea.

A cada artigo lido fica mais claro que as condições a serem criadas estão direcionadas para projetos existentes e provavelmente levados aos gestores públicos para aprovação.

A hipótese é plausível. Parece, curiosamente, que cada trecho foi escrito pelo setor interessado, e que alguém se encarregou de juntar as partes, como em uma colcha de retalhos.

2 - Sugerimos reler o artigo do professor Sérgio Magalhães intitulado ESPAÇOS E IMAGENS À VENDA, de dezembro/2012, reproduzido neste blog em 30/01/2013 e ainda de acordo com o momento atual.






Na segunda-feira dia 23/03 publicamos VENDO O RIO - DIREITO DE SUPERFÍCIE: O PROJETO DE LEI COMPLEMENTAR, com o texto integral da proposta enviada pelo Poder Executivo à Câmara de Vereadores do Rio de Janeiro, o PLC n. 96/2015, que tramitará em regime de urgência. Um dia depois reproduzimos a análise de Sonia Rabelo, feita sob o ponto de vista jurídico, que apresentou inúmeros questionamentos sobre a proposta.


A Câmara de Vereadores confirmou a realização de Audiência Pública no próximo dia 31/03, terça-feira, às 9.00h, em Plenário, evento organizado pela Comissão de Assuntos Urbanos.



Além do PLC n. 96/2015 - proposta que nasce polêmica e que mudará significativamente o modo de ocupação só solo na cidade - serão debatidos os projetos de lei complementar n. 88/2014 (novo prazompara regularizar obras irregulares mediante pagamento, mais um retorno da mais-valia) e n. 90/2014 ( novas obrigações para os empreendedores da construção civil com vistas à produção de habitações).



O PLC 96 é bastante complexo. É importante que instituições e profissionais da área estudem o texto, compareçam ao debate e organizem outros, de modo a divulgar as novas configurações na paisagem urbana carioca que resultarão de aprovação dessa proposta.



O blog intui que a maioria das mudanças foi solicitada pela indústria da construção civil e pelas concessionárias de transportes, isto é, possivelmente já existem projetos elaborados com base nas regras previstas no PLC e este foi criado para atende-los.



É apenas uma hipótese. Voltaremos ao assunto.


Urbe CaRioca




quarta-feira, 25 de março de 2015

CAMPO DE GOLFE: UM DOSSIÊ CARREGADO DE INVERDADES E A PALAVRA DO MOVIMENTO GOLFE PARA QUEM




Hoje, em visita ao às obras do injustificávelescandaloso Campo de Golfe dito Olímpico o prefeito do Rio foi recebido por manifestantes contrários à mutilação do Parque Municipal Ecológico Marapendi, entre outras decisões questionáveis da municipalidade – Executivo e Legislativo – adotadas para permitir a construção em local onde não era vedado por leis urbanísticas e ambientais vigentes há décadas.

Na ocasião o alcaide lançou um dossiê sobre o caso, segundo o site G1 “para tentar explicar as obras em curso da megaconstrução esportiva na Barra da Tijuca, Zona Oeste do Rio”.

Algumas das afirmações já foram exaustivamente contestadas e desmentidas em postagens neste blog. A mais recente inverdade, no entanto, de que a prefeitura não queria construir o campo de golfe, foi imediatamente desmentida pelo presidente do COI, Sr. Thomas Bach.

Abaixo, comentário preliminar do movimento Golfe para Quem? a respeito da reunião e das alegações apresentadas à imprensa e à crédula platéia. Por sinal, será que alguém acredita que a suposta criação do parque Nelson Mandela compensará a perda do Parque Ecológico?

Para entender, conhecer EXTRA! EXTRA! PÃO DE AÇÚCAR SERÁ DEMOLIDO!

Para conhecer verdades: MARAPENDI E ÁGORA – O ESPERADO, A VERSÃO OFICIAL, O ENGODO, E A VERDADE.

Para conhecer verdades e mentiras, nessa ordem. Vídeo BBC Brasil.


Urbe CaRioca





PREFEITO EDUARDO PAES MENTE AO DIZER QUE A PREFEITURA DO RIO DE JANEIRO HAVIA CONCEDIDO LICENÇA AMBIENTAL PARA A CONSTRUÇÃO DE UM CAMPO DE GOLFE EM 2007!


A matéria veiculada pelo Globo.com revela o dom e a capacidade do Prefeito Eduardo Paes em mentir. Em uma apresentação para uma plateia de jornalistas, o Prefeito mostrou fotografias da década de 80, quando na área em questão, funcionou uma fábrica de pré-moldados para construção de CIEPS e alegou que a Prefeitura já havia concedido uma licença ambiental para a construção de um campo de Golfe na área.

A fotografia apresentada pelo Prefeito nada tem a ver com o estado da APA de Marapendi no ano de 2013, antes do início das obras, como pode ser comprovado por diversas imagens postadas nesta página e inseridas nos processos (fotos e vídeos).

Portador de um cinismo sem igual, o Prefeito reafirma a legalidade da construção, contrariando todos os pareceres técnicos da própria Secretaria de Meio Ambiente e os laudos do Ministério Público do Estado do Rio de Janeiro, chegando às raiais do absurdo em afirmar que já existia uma licença dada no passado.

Pasmem! A licença era uma LMP (Licença Municipal Prévia) dada em 2008 para um campo de golfe de lazer para o Condomínio Riserva Uno, e que nada tem a ver com o atual campo.

O Prefeito omitiu aos jornalistas presentes o significado de uma LMP, que nada mais era do que um estágio inicial do processo de licenciamento ambiental e que subordinava o projeto a uma adequação à legislação ambiental vigente.

A mencionada licença CADUCOU, isto é, perdeu o valor, porque a própria construtora anteviu a impossibilidade de adequação daquele projeto (um campo de golfe de lazer) com a legislação ambiental e diante do fato de que aquela área era uma Área de Proteção Ambiental instituída por Lei.

É algo realmente surreal, assistir a coragem e audácia do Prefeito em lançar informações inverídicas para uma platéia que ali estava, de boa fé, para ouvi-lo.
As explicações do Prefeito e o risível dossiê montado às pressas para tentar justificar o injustificável não convence a ninguém. Muito pelo contrário, revela mais ainda as fragilidades de uma mentira que seus autores criam ter sido perfeitamente arquitetada.

O Golfe Para Quem? contestará oportunamente todo o arremedo de "dossiê" apresentado pelo Prefeito Eduardo Paes o que, provavelmente, poderá ensejar a criação de uma "OPERAÇÃO PINÓQUIO", tendo em vista a quantidade surpreendente de inverdades sustentadas.

Sinceramente, cremos que o Ministério Público do Estado do Rio de Janeiro não recebeu nossa denúncia e abriu os respectivos inquéritos por acaso.

Por isso, seguiremos adiante, pois, temos consciência de que o papel dos movimentos sociais envolvidos nesta causa vai muito além da questão ambiental. Questão de honra para a cidade do Rio de Janeiro deve ser perseguir a punição pelos atos de improbidade, de desvio de poder e, quiçá, de corrupção que permeiam os Projetos do Campo de Golfe e do Parque Nelson Mandela.




terça-feira, 24 de março de 2015

Artigo de Sonia Rabello - DIREITO DE SUPERFÍCIE NO RIO: NOTA SOBRE UMA TENTATIVA DE IMBRÓGLIO JURÍDICO


Além das diversas leis urbanísticas propostas em 2014 que tramitam na Câmara de Vereadores comentadas em 18/03/2015 em PROJETOS DE LEI COMPLEMENTAR EM 2014 – MAIS VALIA E MUITO MAIS, mencionamos o “pacote Vendo o Rio em 2015” enviado recentemente pelo Poder Executivo àquela casa legislativa, em especial o PLC nº 96/2015 que “institui a aplicação do direito de superfície para fins urbanísticos no município do Rio de Janeiro”, ementa que, infelizmente, nada esclarece.


Blog Programa de Opinião

A imprensa tratou o caso com a manchete ‘Negócios Urbanísticos’ e informou que a Prefeitura pretende “vender” solo, subsolo e espaço aéreo de propriedades públicas, além de permitir o mesmo tipo de venda entre imóveis particulares.

Trecho do PLC:

Seção I

Da Utilização do Solo, Subsolo e Espaço Aéreo de Áreas Públicas

Art. 7º A concessão do Direito de Superfície para a construção de edificações no solo, subsolo e espaço aéreo de logradouros públicos será permitida somente em Zonas que permitam o uso comercial, de serviços ou industrial.

Art. 8º A concessão do Direito de Superfície para a construção de edificações no espaço aéreo sobre logradouros públicos estará sujeita às seguintes condições:

I - análise e aprovação dos órgãos responsáveis pelo planejamento urbano, pelo licenciamento de edificações e pela tutela da paisagem da Cidade, quando for o caso;

II - estabelecimento de vão livre sobre o logradouro que respeite o gabarito rodoviário;

III - construção de no máximo um pavimento na área concedida, com altura máxima de quatro metros;

IV - a largura máxima das edificações que utilizem o espaço aéreo sobre logradouros públicos não excederá a vinte metros, sendo ainda limitada pela testada de menor dimensão dos imóveis lindeiros.

 

A proposta que nasceu polêmica foi analisada pela jurista, professora e Ex-Procuradora Geral do Município Sonia Rabello em artigo publicado também no dia 18 em seu site, que reproduzimos a seguir para enriquecer os debates.

Do mesmo modo, transcrevemos o PLC ontem em VENDO O RIO – DIREITO DE SUPERFÍCIE: O PROJETO DE LEI COMPLEMENTAR.


Comentários serão bem vindos.

 

Urbe CaRioca



Sonia Rabello

Com que finalidade inimaginável, ou indizível, o Prefeito do Rio aceitou encaminhar à Câmara de Vereadores proposta de projeto de lei (PLC 96/2015), feito sabe-se lá por quem, que pretende regular o instituto do direito de superfície na Cidade, como se fosse um simples instrumento de uso do solo?
Senhor Prefeito, vossa Procuradoria deve tê-lo alertado, imagino, que esta ideia de confundir um direito real como se fosse um mero recurso urbanístico destinado a negócios e vendas de direitos de construir é mais do que um imbróglio jurídico; é um erro estapafúrdio elementar disfarçado de linguagem pseudojurídica.
 Vejamos, de forma sucinta, os sete primeiros pecados capitais da proposta:
1.Direito de Superfície é um direito real, assim classificado no Código Civil, art.1225. II, como qualquer direito real (servidões, usufruto hipoteca, penhor, anticrese, concessão real de uso, direito real de habitação); e como tal, direitos reais só podem ser objeto de legislação federal[1].
2.O código civil já dispôs sobre as características do chamado direito de superfície, não restando espaço para o Município fazê-lo, nem mesmo com respeito aos bens públicos municipais, já que se trata de um direito real sobre a propriedade (art. 22, I da CF).
3.Conforme disposto no Código Civil (CC), no art.1369 [2] , a forma de uso do direito de superfície decorre do terreno – como diz o nome, da superfície do solo, e está  a ela conectada, não podendo haver hipótese, por força do que dispõe o CC de venda de espaço aéreo desconectado do uso do solo.
4.Igualmente, e pelo mesmo motivo, não pode haver venda de subsolo desconectada do solo, através de direito de superfície, como pretende a projeto de lei, já que é do solo – objeto do direito de propriedade imobiliária – que decorre o limite do exercício do direito do proprietário de uso do espaço aéreo e do subsolo, limite este vinculado à utilidade das construções no solo: “útil ao seu exercício” de uso e fruição da propriedade, como diz o art.1129 do Cod.Civil/2002.
5.A projeto pretende dispor (art.3º do PLC) sobre o direito de superfície para negócios entre particulares, de forma permitir a venda de espaços aéreos e sub-solos, aparentemente desvinculados do solo, como se fora hipóteses de “Transferência do Direito de Construir”, instrumento este previsto no art.35 do Estatuto da Cidade, mas sem aplicação deste instrumento, embora mencione algumas hipóteses contidas nos incisos I a III do referido art.35.
6.O projeto pretende usar o direito de superfície para estabelecer negócios de venda de espaços aéreos sobre bens públicos, e deles desconectados, o que contraria a previsão do instituto no Código Civil, como um direito real sobre a propriedade – dando forma de uso direto, de construir ou plantar, sobre o terreno.
7.O projeto pretende usar a figura do direito de superfície para vendas específicas de direitos de uso e ocupação do solo, sem a implantação sistemática, geral e isonômica, na Cidade, do instituto da Outorga Onerosa do Direito de Construir, conforme preconiza do art.28 do Estatuto da Cidade, e a Resolução Recomendada 148 de 2013 do Ministério das Cidades. Ou seja, aplicar a Outorga Onerosa como uma espécie de mais valia, mas sem instituir índice básico e máximos de edificabilidade, destorcendo e confundindo as figuras de instrumentos urbanísticos com direito real sobre propriedade alheia!
O Município pode e deve legislar sobre os recursos de edificabilidade. Legislando sobre uso e ocupação do solo, irá dispor sobre os direitos de construir inerentes ao uso útil da propriedade pelo proprietário e os recursos públicos de construir, como recursos da cidade a serem outorgados onerosamente aos interessados mediante contrapartida. 
Esta forma de gerenciar o uso dos recursos públicos de construir, preconizada no art.28 do Estatuto da Cidade  quando trata “Da Outorga Onerosa do Direito de Construir”, já se encontra regulamentada, como Diretriz urbanística para todas as cidades do país, na Resolução Recomendada 148/2013 do Ministério das Cidades.
Pergunta que não quer se calar: por que esta ginástica jurídica ininteligível? O que pretende-se esconder nas obscuras e ininteligíveis entranhas desta invencionice criativa imobiliária, uma aventura jurídica deste “direito municipal real de superfície” que o Prefeito do Rio teve a leviandade de encaminhar para a Câmara Municipal? 
Esperamos, (será que podemos?) que a Câmara de Vereadores não caia nesta esparrela jurídica, sob o argumento de que a cidade precisa aumentar sua arrecadação pública.  Se assim fosse, o Executivo e sua base parlamentar não teria acabado, no Plano Diretor de 2011 com a Outorga Onerosa, prevista na legislação urbana da Cidade, desde o PD de 1992, com índice básico uniforme para toda a cidade.  
Ela, a Outorga Onerosa generalizada para toda a cidade é o verdadeiro recurso público de edificabilidade desperdiçado no Rio. Porém, em São Paulo, é a grande conquista do seu novo Plano Diretor de 2014, e fonte significativa de grande arrecadação na maior cidade da América Latina.  Por que será que o chefe do Executivo do Rio não quer olhar para o lado, para nossos vizinhos, e simplesmente cumprir a Recomendação do Ministério das Cidades?

[1] Lembre-se que o ECi, ao também dispor sobre direito de superfície, no seus arts.21 e segs. o fez como legislação federal que é, assim como dispôs sobre usucapião urbano, desapropriação com títulos da dívida pública, direito de preempção.
[2] “art.1369: O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis.” (grifo nosso)
Parágrafo único. O direito de superfície não autoriza obra no subsolo, salvo se for inerente ao objeto da concessão. 

segunda-feira, 23 de março de 2015

VENDO O RIO – DIREITO DE SUPERFÍCIE: O PROJETO DE LEI COMPLEMENTAR





Transcrevemos o PLC nº 96/2105, que “institui a aplicação do direito de superfície para fins urbanísticos no município do Rio de Janeiro”, medida que o jornal O Globo chamou de “negócios urbanísticos”, e Sonia Rabello classificou de “uma tentativa de imbróglio jurídico”.

A proposta será objeto de audiência pública hoje, às h, na Câmara de Vereadores, como informado sexta-feira em VENDO O RIO - REUNIÃO E DEBATE DIA 23/03/2015.

Curiosamente, os dispositivos legais citados no artigo de Sonia Rabello que impedem a proposta são os mesmos usados pelo Executivo para justifica-la.

É assunto para juristas e especialistas do Direito Urbanístico analisarem.

 

Urbe CaRioca


VENDO O RIO
Autoria: Nelson Polzin



PROJETO DE LEI COMPLEMENTAR Nº 96/2015

INSTITUI A APLICAÇÃO DO DIREITO DE SUPERFÍCIE PARA FINS URBANÍSTICOS NO MUNICÍPIO DO RIO DE JANEIRO.
Autor(es): PODER EXECUTIVO

A CÂMARA MUNICIPAL DO RIO DE JANEIRO
DECRETA:

CAPÍTULO I
Das Disposições Gerais e Finalidades

Art. 1º Esta Lei Complementar institui a aplicação do Direito de Superfície no Município do Rio de Janeiro, conforme previsto na Seção VII do Capítulo II da Lei nº 10.257, de 10 de julho de 2001 – Estatuto da Cidade; no art. 208 da Lei Complementar nº 111, de 1º de fevereiro de 2011 - Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano Sustentável do Município do Rio de Janeiro; e na Lei nº 10.406, de 10 de Janeiro de 2002 – Código Civil.
Art. 2º Para os fins dessa Lei Complementar, o Direito de Superfície abrange o direito de utilizar o solo, o subsolo ou o espaço aéreo relativo ao terreno, na forma estabelecida no contrato específico, atendida a legislação urbanística, bem como a legislação ambiental e de posturas, no que for pertinente.
§ 1º Entende-se por concedente do Direito de Superfície o proprietário de terreno urbano que outorgue o direito de uso do solo, subsolo ou espaço aéreo de seu terreno, parcialmente ou em sua totalidade.
§ 2º Entende-se por superficiário o titular do Direito de Superfície consistente no uso do solo, subsolo ou espaço aéreo de terreno urbano a ele outorgado por meio de contrato, devidamente registrado no cartório do registro de imóveis.
§ 3º O Poder Público Municipal será considerado o concedente quando a aplicação do Direito de Superfície ocorrer em áreas integrantes do patrimônio público municipal.
Art. 3º A aplicação do Direito de Superfície considerada a política urbano-ambiental tem as seguintes finalidades:
I - utilização do solo, subsolo e espaço aéreo de áreas públicas ou privadas;
II - implantação de áreas verdes e equipamentos públicos de uso comunitário em áreas carentes destas infraestruturas;
III - criação de áreas de uso público de convivência em terrenos privados;
IV - regularização de ocupações em áreas públicas ou privadas;
V - produção de Habitação de Interesse Social – HIS ­– em imóveis urbanos não edificados, subutilizados ou não utilizados, públicos ou privados, nos termos do Plano Diretor;
VI - incentivo à ocupação de terrenos não edificados, subutilizados ou não utilizados em áreas dotadas de infraestrutura localizados nas Macrozonas Incentivada e Assistida;
VII - garantia da ventilação e iluminação das edificações;
VIII - preservação de visadas.
§ 1º O Poder Público regulamentará a forma de aplicação do Direito de Superfície para as finalidades previstas neste artigo e poderá limitar as áreas para a aplicação do Direito de Superfície entre particulares nas finalidades descritas nos incisos VI, VII e VIII do presente artigo.
§ 2º As regulamentações da aplicação do Direito de Superfície estabelecerão o prazo máximo de duração do contrato, respeitado o limite de noventa e nove anos quando instituído por pessoa de Direito Público.
Art. 4º A aplicação do Direito de Superfície, como instrumento de política urbanística, estará condicionada à avaliação dos órgãos de planejamento urbano e de licenciamento do Município, do órgão responsável pela gestão do patrimônio público municipal e de outros órgãos competentes, quando couber.
§ 1º A aplicação do Direito de Superfície, quando em áreas de restrição à ocupação urbana, conforme o disposto na Lei Complementar nº 111, de 2011, Título II, Capítulo I, Seção III, deverá ter a oitiva ainda do órgão responsável pela gestão ambiental do Município.
§ 2º A aplicação do Direito de Superfície em áreas de proteção do ambiente cultural, entorno de bens tombados e áreas relevantes para a preservação da paisagem estará condicionada à avaliação do órgão responsável pela gestão do patrimônio cultural do Município.
Art. 5º A aplicação do Direito de Superfície poderá ocorrer de maneira associada a outros instrumentos da Política Urbana previstos na Lei Complementar nº 111, de 2011, em seu art. 37.
Art. 6° Os titulares do Direito de Superfície poderão requerer o licenciamento de obras de construção, reconstrução total ou parcial, transformação de uso ou acréscimos e parcelamento do solo quando apresentada escritura pública devidamente registrada no Registro Geral de Imóveis e desde que enquadrados nas finalidades previstas nesta Lei Complementar.

Seção I
Da Utilização do Solo, Subsolo e Espaço Aéreo de Áreas Públicas

Art. 7º A concessão do Direito de Superfície para a construção de edificações no solo, subsolo e espaço aéreo de logradouros públicos será permitida somente em Zonas que permitam o uso comercial, de serviços ou industrial.
Art. 8º A concessão do Direito de Superfície para a construção de edificações no espaço aéreo sobre logradouros públicos estará sujeita às seguintes condições:
I - análise e aprovação dos órgãos responsáveis pelo planejamento urbano,pelo licenciamento de edificações e pela tutela da paisagem da Cidade, quando for o caso;
II - estabelecimento de vão livre sobre o logradouro que respeite o gabarito rodoviário;
III - construção de no máximo um pavimento na área concedida, com altura máxima de quatro metros;
IV - a largura máxima das edificações que utilizem o espaço aéreo sobre logradouros públicos não excederá a vinte metros, sendo ainda limitada pela testada de menor dimensão dos imóveis lindeiros.
Art. 9º A concessão do Direito de Superfície para a construção de edificações no subsolo sob logradouros públicos estará sujeita às seguintes condições:
I - análise e aprovação dos órgãos municipais responsáveis pelo planejamento urbano, pelo licenciamento de edificações, pelo manejo de águas pluviais e, quando for o caso, pela geotecnia;
II - não interferir com projetos de transporte público.
Art. 10 As edificações construídas em áreas de aplicação do Direito de Superfície para a utilização do solo, subsolo ou do espaço aéreo de vias férreas poderão conter unidades autônomas destinadas a atividades de comércio e serviço, ou institucionais, de acordo com o Zoneamento em vigor para os logradouros lindeiros à estação.
Art. 11 As áreas passíveis de aplicação do Direito de Superfície e os parâmetros urbanísticos para a edificação no espaço aéreo de vias férreas serão definidas por legislação específica.
§ 1º A definição de parâmetros urbanísticos para as finalidades de que trata o caput deste artigo ficará limitada aos parâmetros mais restritivos da área de entorno da área objeto de aplicação do Direito de Superfície.
§ 2º Os órgãos responsáveis pelo planejamento e projeto urbano do Município e pela tutela da paisagem da Cidade poderão estabelecer parâmetros mais restritivos que os existentes no entorno da área objeto de concessão do Direito de Superfície.
Art. 12 A aplicação do Direito de Superfície para a construção de edificações no solo, subsolo ou no espaço aéreo de logradouros públicos ou de vias férreas somente será admitida quando cumpridas as seguintes condições:
I - preservação da paisagem urbana;
II - manutenção das condições adequadas de ventilação, insolação e ambiência urbano-ambiental.
§ 1º Para as finalidades descritas no caput deste artigo, não será admitida a aplicação do Direito de Superfície em áreas de proteção do ambiente cultural, entorno de bens tombados e áreas relevantes para a preservação da paisagem.
§ 2º O Poder Público poderá estabelecer outras restrições para a aplicação do Direito de Superfície para as finalidades a que se refere o caput deste artigo.
Art. 13 A aplicação do Direito de Superfície para a edificação no subsolo e sobre o espaço aéreo de vias férreas e logradouros públicos municipais estará condicionada ao pagamento ao Poder Público de Contrapartida referente à Outorga Onerosa do Direito de Construir e de Alteração de Uso a ser aplicada conforme norma específica.
Parágrafo único. Será aplicada alíquota de oneração mensal somente para superficiários de subsolo ou espaço aéreo de logradouros públicos municipais.
Art. 14 A aplicação do Direito de Superfície para a construção de edificações que utilizem o subsolo ou espaço aéreo de vias férreas e logradouros públicos estará condicionada ao cumprimento de exigências de Contrapartidas urbanas e medidas compensatórias ou mitigadoras pelo empreendimento realizado.
§ 1º As Contrapartidas urbanas e medidas compensatórias serão estabelecidas no Contrato de Concessão do Direito de Superfície e, sempre que possível, deverão contemplar as seguintes exigências:
I - no caso de vias férreas:
a) requalificação da área no entorno da Estação Ferroviária ou Metroviária;
b) implantação de ciclovia ou ciclofaixa quando de interesse do Poder Público;
c) construção de instalações que possibilitem a integração intermodal;
d) obras de integração entre os dois lados das vias, inclusive para circulação de pedestres;
II - no caso de logradouros públicos:
a) recuperação das calçadas ao longo do logradouro objeto de aplicação do Direito de Superfície;
b) recomposição do mobiliário urbano no entorno da área objeto de aplicação do Direito de Superfície;
c) criação ou requalificação de áreas verdes e de convivência no entorno da área objeto de aplicação do Direito de Superfície.
§ 2º O cumprimento das exigências de Contrapartidas urbanas e medidas compensatórias estabelecidas no Contrato de Concessão não exime o superficiário do cumprimento das obrigações previstas nesta Lei Complementar e na legislação urbanística e ambiental incidente sobre área objeto de concessão do Direito de Superfície.
§ 3º O Poder Executivo poderá estabelecer outras restrições e exigências contratuais para a concessão do Direito de Superfície para a finalidade prevista no caput deste artigo.

Seção II
Da Implantação de Áreas de Convivência, de Áreas Verdes e de Equipamentos Públicos

Art. 15 Para viabilizar a criação de áreas de uso público de convivência em terrenos privados, a concessão do Direito de Superfície ao Poder Público poderá ocorrer em associação com a Readequação de Potencial Construtivo no Lote, conforme finalidades previstas no art. 103, da Lei Complementar nº 111, de 2011.
Art. 16 O Poder Público definirá áreas prioritárias para implantação de áreas de uso público de convivência em terrenos privados.
Art. 17 As áreas de uso público de convivência deverão possibilitar a integração da edificação ao espaço público sendo obrigatórios tratamento paisagístico, criação de áreas verdes e de acesso direto por logradouro público, devendo ser preferencialmente contíguas ao passeio.
Parágrafo único. A área coberta do lote destinada à fruição pública não será computada na Área Total Edificável - ATE, desde que obedecidos e respeitados os parâmetros urbanísticos e atendidos os seguintes requisitos:
I - assinatura de Termo de obrigação de passagem pública, não sendo permitido seu fechamento;
II - tenha largura mínima de seis metros.
Art. 18 O Poder Executivo fica autorizado a implantar equipamentos públicos de caráter temporário através da aplicação do Direito de Superfície em áreas privadas.

Seção III
Da Regularização de Ocupações e Produção de Habitação de Interesse Social

Art. 19 As condições para regularização de ocupações residenciais, conforme definido nesta Seção, através da aplicação do Direito de Superfície em áreas públicas ou onde o Poder Público seja Superficiário, serão estabelecidas mediante regulamentação específica.
Parágrafo único. A regularização de ocupações dependerá de prévia avaliação e anuência do órgão responsável pela política habitacional, além da avaliação dos órgãos previstos no art. 4º desta Lei Complementar.
Art. 20 O Município incentivará a concessão, pelos respectivos proprietários, do Direito de Superfície em áreas privadas, para fins de regularização fundiária ou, em imóveis urbanos não edificados, subutilizados ou não utilizados, para Produção de Habitação Social - HIS, nos termos da Lei Complementar nº 111, de 2011.
Art. 21 Para fins de regularização de ocupações em áreas públicas de outros entes federativos, o Poder Público poderá solicitar a cessão das respectivas áreas para incorporação ao patrimônio municipal e posterior concessão do Direito de Superfície, atendendo aos critérios estabelecidos nesta Lei Complementar, e posteriores regulamentações, e nas demais legislações pertinentes.
Art. 22 A aplicação do Direito de Superfície para fins de regularização de ocupações, atendendo as disposições desta Lei Complementar, poderá ocorrer somente em áreas objeto de ocupações irregulares declaradas Áreas de Especial Interesse Social – AEIS - até a data de publicação desta Lei Complementar.
Art. 23 O Direito de Superfície será extinto caso o superficiário não atenda às condições estabelecidas nas cláusulas contratuais e na legislação urbanística vigente relativa ao uso e ocupação do solo e às condições legais estabelecidas pela legislação aplicável.
Parágrafo único. A extinção do Direito de Superfície será averbada no Cartório do Registro de Imóveis.

Seção IV
Do Incentivo à Ocupação de Imóveis Não Edificados, Subutilizados ou Não Utilizados

Art. 24 Lei específica definirá as formas de incentivos para a ocupação de imóveis não edificados, subutilizados ou não utilizados localizados em áreas dotadas de infraestrutura nas Macrozonas Incentivada e Assistida.
Art. 25 Nos imóveis urbanos não edificados, não utilizados ou subutilizados, a aplicação do Direito de Superfície poderá estar vinculada ao cumprimento da exigência de edificação e utilização compulsórias previstas no Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano Sustentável do Município do Rio de Janeiro, em seu art. 71.

Seção V
Da Garantia da Ventilação, da Iluminação nas Edificações e da Preservação de Visadas

Art. 26 Para efeito desta Lei Complementar, fica permitida a aplicação do Direito de Superfície em áreas contíguas às divisas dos terrenos para formação de prismas e afastamentos, nos termos da legislação específica.
Parágrafo único. A aplicação do Direito de Superfície de áreas contíguas às divisas para formação de prismas e afastamentos fica subordinada à concordância dos proprietários dos terrenos contíguos, estabelecida por escritura pública devidamente registrada no Registro Geral de Imóveis.
Art. 27 A aplicação do Direito de Superfície para permissão de fenestração em empenas de edificações respeitará o disposto nessa Lei Complementar, na legislação urbanística e edilícia do Município e no Código Civil Brasileiro.
Parágrafo único. O disposto neste artigo fica condicionado à garantia da condições de ventilação e iluminação assim como de segurança estrutural dos imóveis objeto da aplicação do instrumento e seus vizinhos.

CAPÍTULO II
Das Contrapartidas e Das Disposições Finais

Art. 28 A aplicação do Direito de Superfície para as finalidades previstas nos incisos I, VII e VIII do art. 3º será feita mediante pagamento de Contrapartida
Art. 29 O cálculo das Contrapartidas deverá considerar os seguintes critérios de cobrança, relativos à aplicação do instrumento:
I – percentual de Contrapartida referente à área construída total adicional;
II – percentual sobre a valorização do imóvel.
Art. 30 A cobrança da Contrapartida referente à aplicação do Direito de Superfície para as finalidades previstas nos incisos I, VII e VIII do art. 3º será calculada pela aplicação das seguintes fórmulas, quando contemplar:
I – os critérios definidos nos incisos I e II do art. 29:
C=1,2 A x VV/m2 x P x FV;
II – somente o critério definido no inciso I do art. 29:
C= Y x A x VV/m2;
III – somente o critério definido no inciso II do art. 29:
C= A x VV/m2 x FV, sendo para todas as fórmulas definidas neste artigo:
a) C = Contrapartida a ser paga ao Município;
b) A = área objeto de aplicação do instrumento;
c) VV/m² = valor de venda do metro quadrado para a edificação, apurado para fins de cálculo do valor do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis e de Direitos a Eles Relativos, Realizada Intervivos, por Ato Oneroso – ITBI;
d) P = fator posição do imóvel , conforme legislação em vigor;
e) FV = fator de valorização do imóvel, definido conforme a expectativa de incremento do valor do imóvel, decorrente da aplicação do instrumento;
f) Y = alíquota de valoração da área construída total adicional.
§ 1º Nos casos onde a aplicação do Direito de Supefície possibilitar nova visada ao imóvel, será aplicado o VV/m² de maior valor, quando comparado o VV/m² do logradouro onde se situa o imóvel ao VV/m² do logradouro para o qual será possibilitada a visada do mesmo.
§ 2º A alíquota de valoração definida na alínea “f” deste artigo poderá variar entre 0,10 e 0,50, a ser estabelecida por regulamentação específica.
Art. 31 A aquisição do Direito de Superfície previsto no inciso VII do art. 3º, mesmo que entre particulares, será feita mediante o pagamento ao Município de quantia fixada em função do valor da metragem quadrada objeto da aquisição do Direito de Superfície.
Art. 32 Para viabilizar a aplicação do Direito de Superfície, o Poder Público poderá aplicar outros instrumentos onerosos de gestão do uso do solo previstos no Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano Sustentável do Município do Rio de Janeiro, com fórmulas de cobrança diferenciadas das estabelecidas nesta Lei Complementar, conforme norma específica.
Art. 33 Os recursos oriundos da concessão do Direito de Superfície serão destinados ao Fundo Municipal de Desenvolvimento Urbano e ao Fundo Municipal de Habitação de Interesse Social.
Art. 34 O Município poderá realizar permuta de Direito de Superfície de áreas públicas com Direito de Superfície de áreas privadas, desde que com valor equivalente, e atendidas as finalidades definidas no art. 3º.
Art. 35 Esta Lei Complementar entra em vigor na data da sua publicação.


JUSTIFICATIVA

MENSAGEM Nº 97 DE 13 DE MARÇO DE 2015.

Excelentíssimo Senhor Vereador Presidente,
Excelentíssimos Senhores Vereadores da Câmara Municipal do Rio de Janeiro,

Dirijo-me a Vossas Excelências para encaminhar o presente Projeto de Lei Complementar, que “Institui a aplicação do Direito de Superfície para fins urbanísticos no Município do Rio de Janeiro”, com o seguinte pronunciamento.
O Direito de Superfície constitui instrumento de gestão de uso do solo e está previsto na Seção VII do Capítulo II da Lei federal nº 10.257, de 10 de julho de 2001 – Estatuto da Cidade. Este instrumento foi incorporado à política urbana municipal sendo instituído pelo art. 208 da Lei Complementar nº 111, de 1º de fevereiro de 2011 - Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano Sustentável do Município do Rio de Janeiro.
O Direito de Superfície possibilita que o proprietário de terreno urbano outorgue o direito de uso do solo, subsolo ou espaço aéreo de seu terreno, parcialmente ou em sua totalidade, observadas as condições estabelecidas neste Projeto de Lei Complementar - PLC e na legislação pertinente. A aplicação deste instrumento deve atender ao princípio da função social da propriedade urbana. Este PLC dispõe sobre conceitos e condicionantes da aplicação do Direito de Superfície e apresenta as diversas finalidades de sua aplicação, considerada a política urbano-ambiental do Município.
Este PLC prevê a aplicação do Direito de Superfície para as seguintes finalidades: utilização do solo, subsolo ou espaço aéreo de áreas públicas e privadas; a implantação de áreas verdes e equipamentos públicos de uso comunitário em áreas carentes destas infraestruturas; a criação de áreas de uso público de convivência em terrenos privados; a regularização de ocupações em áreas públicas ou privadas; a produção de Habitação de Interesse Social – HIS – em imóveis urbanos não edificados, subutilizados ou não utilizados, públicos ou privados; e o incentivo à ocupação de terrenos não edificados, subutilizados ou não utilizados em áreas dotadas de infraestrutura localizados nas Macrozonas Incentivada e Assistida; a garantia da ventilação e iluminação das edificações; e, a preservação de visadas.
O PLC em pauta estabelece ainda condicionantes à aplicação do Direito de Superfície, com a previsão de cumprimento de Contrapartidas urbanas ou de pagamento de Contrapartidas financeiras para a aplicação do instrumento.
Dessa forma, espera-se que este instrumento contribua para o cumprimento da função da propriedade urbana e para a implementação da Política Urbana do Município, instituída pelo Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano Sustentável.
Contando, desde já, com o apoio dessa ilustre Casa a esta iniciativa, renovo meus protestos de elevada estima e distinta consideração.

EDUARDO PAES