quinta-feira, 20 de julho de 2017

IMÓVEIS HISTÓRICOS EM RUÍNAS E ABANDONADOS NOS CENTROS HISTÓRICOS. QUAL O PROBLEMA? QUAL A SOLUÇÃO? de Sonia Rabello


Dando continuidade ao tema Imóveis Vazios X IPTU Progressivo no Tempo, reproduzimos o artigo da professora e jurista Sonia Rabello, publicado originalmente no site A Sociedade em Busca do seu Direito, no último dia 18.

A autora leva o foco para os prédios históricos que estão em ruínas e abandonados, especificamente nos centros históricos das cidades, e destaca que “nenhuma aplicação de IPTU progressivo, ou ao contrário, a sua isenção, dará conta da questão, pois este diagnóstico e as “curas” sugeridas são pontuais, sem abordar o problema do desequilíbrio urbanístico, na distribuição de ônus e benefícios do processo de urbanização”. Boa leitura.

Urbe CaRioca


Antigo Instituto de Eletrotécnica e a Escola de Comunicação da UFRJ (Centro do Rio)


Imóveis históricos em ruínas e abandonados nos centros históricos. Qual o problema? Qual a solução?
Sonia Rabello

A preservação de centros históricos em ruínas e com inúmeros imóveis abandonados passa, necessariamente, pelo planejamento urbano que se pratica na cidade, fora destas áreas.
A situação é simples de ser explicada. Qual o proprietário de uma casa ou imóvel em ruínas (e todos eles têm proprietários) vai deixar um patrimônio seu ruir se não for para que desta ruína ele possa se aproveitar? Quem joga dinheiro fora?
Mas, o proprietário de um imóvel ruinoso não é um desatinado. Ele apenas tem razão em não compreender porque é que, a alguns metros de distância de seu imóvel, um outro proprietário de imóvel não preservado pode demolir e construir sem qualquer ônus, dois, quatro, dez, vinte e, por vezes, até mais pisos, com um lucro extraordinário, sem pagar nada à municipalidade, sem pagar nada à cidade que lhe oferece não só os índices construtivos, mas toda a infraestrutura urbana necessária para sua atividade econômica empresarial.
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IMÓVEIS VAZIOS E IPTU PROGRESSIVO NO TEMPO

MAIS IPTU, ALÉM DO PROGRESSIVO NO TEMPO 


quarta-feira, 19 de julho de 2017

IMÓVEIS OCIOSOS NA CIDADE DO RIO DE JANEIRO, de Vinícius Monte Custódio

Uma breve análise da (in)constitucionalidade da utilização compulsória do solo urbano no Projeto de Lei municipal nº 1.396/2012

Depois de  IMÓVEIS VAZIOS E IPTU PROGRESSIVO NO TEMPO e, na última segunda-feira, o post MAIS IPTU, ALÉM DO PROGRESSIVO NO TEMPO. O tema foi objeto de artigos e reportagens no jornal O Globo, recentemente (De 4.400 construções identificadas no Centro do Rio, 600 estão ociosas, 16/07/2017) neles ligados ao uso da medida como indutora do uso de imóveis vazios, a chamada Utilização Compulsória, prevista em lei. Diante do possível e indesejável aumento do valor daquele tributo, surgiram debates nas redes sociais, inclusive sobre a eficácia, ou não, do IPTU Progressivo no Tempo.

No artigo reproduzido abaixo*, o advogado Vinícius Monte Custódio analisa o assunto do ponto de vista jurídico, e questiona aspectos presentes no Projeto de Lei nº 1396/2012, em tramitação na Câmara de Vereadores, que trata da regulamentação daquele instrumento. Boa leitura.

*Publicado originalmente no site Jusbrasil em 18/07/2017 

Urbe CaRioca


Plano Diretor de 2011 - Macrozonas de Ocupação

 

Uma breve análise da (in)constitucionalidade da utilização compulsória do solo urbano no Projeto de Lei municipal nº 1.396/2012
Vinicius Custódio

Em 31 de maio de 2012, o ex-prefeito Eduardo Paes, alegando que “[o] Município do Rio de Janeiro possui uma grande quantidade de imóveis desocupados ou subutilizados, mesmo em áreas bem servidas de infraestrutura”, enviou à Câmara Municipal o Projeto de Lei (PL) nº 1.396/2012, que institui, nos termos dos artigos a do Estatuto da Cidade – ECi (Lei Federal nº 10.257, de 10 de julho de 2001), instrumentos para o cumprimento da função social da propriedade no Município do Rio de Janeiro e dá outras providências.
O ECi estabelece, no âmbito da competência da União para dispor sobre normas gerais de Direito Urbanístico, as diretrizes gerais da política urbana, densificando os arts. 182 e 183 da Constituição da República de 1988 – CRFB. Os instrumentos contidos nos arts. a do ECi, a que faz menção o projeto de lei municipal carioca, são: o parcelamento, edificação e utilização compulsórios (arts. 5º e 6º); o IPTU progressivo no tempo (art. 7º); e a desapropriação com pagamento em títulos (art. 8º). Trata-se de instrumentos jurídicos cujo amparo constitucional jaz no art. 182, § 4º, da CRFB, que os prevê como formas de sanção ao inadequado aproveitamento da propriedade do solo urbano, assim entendido o imóvel urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado. Por fim, caso o Poder Público municipal pretenda promover o adequado aproveitamento do solo urbano, a CRFB condiciona-o à edição de lei municipal específica para área incluída no plano diretor, lei essa que deve seguir as diretrizes da norma federal, no caso o ECi.
No entanto, diferentemente do art. 182, § 4º, da CRFB, cujo inc. I somente impõe as penas de parcelamento e edificação compulsórios, o art. do ECi extrapolou o texto constitucional, admitindo que aquela lei municipal específica também poderá determinar a utilização compulsória do solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado.[1] O art. 5º, § 2º, do ECi prescreve que “[o] proprietário será notificado pelo Poder Executivo municipal para o cumprimento da obrigação, devendo a notificação ser averbada no cartório de registro de imóveis.” Com base nisso, o PL nº 1.396/2012 está propondo que:

Art. 6º Os proprietários notificados deverão, no prazo máximo de um ano a partir do recebimento da notificação, tomar as seguintes providências:
I – dar regular utilização ao imóvel;
II – protocolar um dos seguintes pedidos:
a) licença de parcelamento do solo;
b) licença de construção de edificação;
c) licença para reforma ou restauração de edificação.
Parágrafo único. Na hipótese do inciso I deste artigo, o proprietário deverá comunicar ao órgão municipal competente que deu início à regular utilização do imóvel, com a apresentação dos documentos comprobatórios de tal fato.

Se o sentido de solo urbano não edificado pode ser considerado autoevidente, já o significado de solo urbano subutilizado ou não utilizado pode trazer algumas dificuldades. Isso porque o art. 5º, § 1º, inc. I, do ECi conceitua imóvel subutilizado como aquele “cujo aproveitamento seja inferior ao mínimo definido no plano diretor ou em legislação dele decorrente”. Por sua vez, complementarmente, o art. 28, § 1º, do ECi define o coeficiente de aproveitamento como “a relação entre a área edificável e área do terreno”. Daí se constata que o sentido de subutilização nada tem a ver com o exercício da faculdade de uso (jus utendi) da propriedade do solo urbano, que também é uma faculdade de não uso, e sim com a edificação no terreno, portanto carecendo de operacionalidade a pena de utilização compulsória.

O alcance do termo “utilização” também deve compreender o de “parcelamento”, do contrário não existiria correspondência entre o inc. I e o § 4º do art. 182 da CRFB. Assim, “subutilizado” seria uma categoria mais abrangente, envolvendo tanto os casos de ausência de parcelamento ou de edificação (solo urbano não utilizado) quanto os de parcelamento ou de edificação em densidade excessivamente baixas. Contudo, a subutilização não se afere apenas em termos quantitativos, mas também em termos qualitativos, é dizer, uma indústria localizada numa zona residencial pode ser tão subutilizada quanto uma casa unifamiliar numa zona residencial multifamiliar. Para fins do adequado aproveitamento do solo urbano, o conceito de “utilização” não se relaciona com a ocupação — ou a falta dela — do imóvel, mas com seus aspectos físicos. Isso porque, em primeiro lugar, o art. 182, § 4º, inc. I, da CRFB determina a realização de obras: de parcelamento ou edificação compulsórios. Depois, porque os elementos avançados pelo art. 5º do ECi também remetem a essa mesma ideia: coeficiente de aproveitamento mínimo, prazo para protocolo do projeto, prazo para início das obras, empreendimento de grande porte e conclusão em etapas. Em última análise, uma fiscalização da ociosidade de imóveis edificados, além de esbarrar em dificuldades operacionais intransponíveis, seria inconciliável com os direitos fundamentais à inviolabilidade da intimidade e da vida privada (art. , inc. X, da CRFB).[2]

Some-se a isso que o art. 6º, parágrafo único, do PL nº 1.396/2012 não esclarece quais seriam os tais documentos comprobatórios da regular utilização do imóvel, remetendo o art. 14 do projeto de lei a regulamentação dessa matéria à Prefeitura Municipal. Para além da grave insegurança jurídica em cometer tal definição a ato administrativo, sem a vocação de estabilidade própria das leis, o direito de propriedade privada, inclusive a do solo urbano, tem relação direta com a liberdade, de modo que permite que os proprietários programem suas vidas com tranquilidade.

Assim, como compatibilizar a utilização compulsória do solo urbano nos termos preconizados no projeto de lei municipal com a liberdade de um proprietário, por exemplo, fechar seu imóvel por alguns anos para ir trabalhar noutro estado ou mesmo noutro país? E se essa oportunidade de emprego for inesperada e não encontrar inquilino disposto a alugar a coisa? E se, não querendo alugar o bem, crise econômica tampouco lhe permitir alcançar o valor de mercado em eventual alienação? Esse é apenas um dos muitos casos possíveis que atestam a injustiça de tal proposta.

Cumpre apontar, ainda, que o art. 4º do PL nº 1.396/2012 delimita como áreas de aplicação do parcelamento, edificação ou utilização compulsória as Macrozonas de Ocupação Incentivada e Controlada. Seu parágrafo único dispõe que “[e]xcepcionalmente, quando a edificação não atender às condições mínimas de segurança, estabilidade, integridade e habitabilidade, a utilização compulsória poderá ser exigida nas demais Macrozonas de Ocupação do Município do Rio de Janeiro”
Ocorre que essa disposição viola frontalmente o art. 71, § 1º, do Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano Sustentável do Município do Rio de Janeiro (Lei Complementar nº 111, de 1º de fevereiro de 2011), que afirma expressamente que esses instrumentos da política urbana só serão aplicados na Macrozona de Ocupação Incentivada, a saber:

Art. 71. Lei específica de iniciativa do Poder Executivo poderá determinar o parcelamento, a edificação ou a utilização compulsórios do solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado, fixando as condições e os prazos para implementação da referida obrigação, nos termos dos artigos a do Estatuto da Cidade.
§ 1º O disposto no caput se aplicará a imóveis localizados na Macrozona de Ocupação Incentivada conforme disposto nesta Lei Complementar.

A esse respeito, o Supremo Tribunal Federal – STF já firmou a tese de que “os municípios com mais de vinte mil habitantes e o Distrito Federal podem legislar sobre programas e projetos específicos de ordenamento do espaço urbano por meio de leis que sejam compatíveis com as diretrizes fixadas no plano diretor”.[3]

Alheios a essa decisão, um grupo de vereadores protocolou um substitutivo (Substitutivo nº 1) na Câmara Municipal, no dia 30 de junho de 2017, que, entre outras modificações, acresceu um parágrafo (§ 2º) ao art. 4º para permitir que planos de estruturação urbana (PEUs) possam “definir dentro de sua área de atuação outras regiões onde passarão a ser aplicados o parcelamento, a edificação e a utilização compulsórios”. Não temos dúvida de que, com base no julgado do STF, o § 2º é inconstitucional.

É pacífico tanto na doutrina quanto na jurisprudência que normas restritivas de direitos fundamentais devem ser interpretadas restritivamente. Portanto, está bem de ver que a pena de utilização compulsória, como mecanismo legal de combate aos imóveis ociosos não encontra respaldo na CRFB. Sem as correções apontadas acima, indubitavelmente o PL nº 1.396/2012 será desafiado nos tribunais e não encontrará resposta outra que a coima de inconstitucionalidade.



[1] CARVALHO FILHO, José dos Santos. Comentários ao Estatuto da Cidade, 5. ed. São Paulo: Atlas, 2013, p. 103-105.
[2] PINTO, Victor Carvalho. Direito Urbanístico: plano diretor e direito de propriedade, 3. ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2011, p. 188-189; 191-192. No entanto, em sentido contrário, entendendo que a norma aplica-se aos imóveis abandonados e não habitados, cf. BARROS, Ana Maria Furbino Bretas; CARVALHO, Celso Santos; MONTANDON, Daniel Todtmann. O Estatuto da Cidade comentado (Lei nº 10.257, de 10 de julho de 2001). In: CARVALHO, Celso Santos; ROSSBACH, Anaclaudia (org.). O Estatuto da Cidade: comentado. São Paulo: Ministério das Cidades: Aliança das Cidades, 2010, p. 98.
[3] RE n. 607.940/DF (Plenário). In: Diário da Justiça Eletrônico, 04 abr. 2016. Rel. Min. Teori Zavascki.

Mestre em Ciências Jurídico-Políticas com menção em Direito do Ordenamento, do Urbanismo e do Ambiente pela Universidade de Coimbra. Advogado. Vice-Presidente da Comissão de Direito Urbanístico da OAB-RJ – Subseção Barra da Tijuca. Procurador da Comissão de Defesa, Assistência e Prerrogativas da OAB-RJ – Subseção Barra da Tijuca. Membro da Comissão de Direito Ambiental da OAB-RJ – Subseção Barra da Tijuca.

segunda-feira, 17 de julho de 2017

MAIS IPTU, ALÉM DO PROGRESSIVO NO TEMPO


Contribuintes cabisbaixos.
Imagem obtida na internet.


No último dia 11/07 publicamos IMÓVEIS VAZIOS E IPTU PROGRESSIVO NO TEMPO, instrumento da política urbana inserido da Constituição da República (1988), previsto no Plano Diretor do Rio de Janeiro (1992) e jamais regulamentado, replicado no Estatuto da Cidade (2001) e no Plano Diretor vigente (2011). Resumimos o que consideramos ser o caráter punitivo da medida tributária que pretende evitar a permanência de imóveis urbanos sem utilização, estejam vazios ou abandonados (A CR prevê o tributo também para imóveis rurais), através do aumento sistemático do imposto ao longo de cinco anos, como forma de contribuir para a produção de habitações. Não cremos que o instrumento tenha tal condão, muito ao contrário.

Em junho passado, a professora e jurista Sonia Rabello havia publicado em seu site o artigo “Rio propõe revisão do IPTU e de outros tributos: um debate que vale a pena”, cujo parágrafo de abertura é esclarecedor:

 

O prefeito do Rio enviou para a Câmara de Vereadores projeto de lei de revisão e alteração da planta de valores do IPTU e de outros tributos, como o da alíquota padrão do ITBI (Imposto de transmissão, inter vivos, sobre bens imóveis).  É claro que, como ninguém gosta de pagar imposto, até porque não desacredita no bom destino do dinheiro, qualquer proposta de aumento não é vista com bons olhos.

Ontem o jornal O Globo trouxe reportagem ampla sobre o grande número de imóveis abandonados e vazios na cidade, com o dado de que existem 600 construções ociosas só no Centro do Rio de Janeiro. Alguns entrevistados entendem que a aplicação do IPTU Progressivo no tempo é solução para dar utilização a esses imóveis e transformá-los em potenciais prédios residenciais, colaborando para cobrir o déficit habitacional do município.

Conforme mencionado no artigo citado inicialmente, não é a opinião deste blog, nem de vários profissionais da área e representantes de instituições correlatas que se manifestaram nas entrevistas. Vale citar o que disse o arquiteto, Luiz Fernando Janot: “Aplicar o IPTU progressivo neste momento de crise é maldade; a economia está completamente travada, sem vigor”.

Temos, portanto, duas possibilidades de aumento de impostos a caminho: o primeiro, geral, com base na revisão da planta de valores; o segundo, cuja proposta de regulamentação está em análise na Câmara de Vereadores (Projeto de Lei nº 1396/2012), é punição para os proprietários de imóveis vazios, seja qual for o motivo para a falta de uso – por exemplo, por falta de interessados na compra/aluguel ou, simplesmente por ser de livre escolha dos donos. Quanto à primeira hipótese, repetimos Sonia Rabello:

 

O dinheiro dos impostos municipais, ao menos parte dele, tem destino certo; a educação fundamental do município e a rede de atendimento da saúde. O município ainda tem parte da segurança cidadã com a Guarda Municipal, a manutenção das ruas, logradouros, praças, jardins, calçadas, provimento de habitação, urbanização, fiscalização do meio ambiente, enfim, muito trabalho. E o IPTU é o condomínio da cidade, que todos deveríamos pagar com satisfação. Mas, ao invés disso, o que existe é revolta.  E parte desta motiva-se pela falta de clareza do destino dos impostos.

 

Com ou sem crise econômica, o IPTU Progressivo no Tempo é medida polêmica, sem garantia de eficácia, e, talvez, discriminatória. Há que investigar se nas ocupações chamadas de informais – favelas e loteamentos irregulares - há imóveis ociosos. Em caso negativo, teremos pistas sobre as dificuldades que a cidade formal enfrenta. 

 

Urbe CaRioca

sexta-feira, 14 de julho de 2017

MORRO DO PASMADO E A PAISAGEM MACULADA – HOMENAGEM E DESPRESTÍGIO

Imagem: Urbe CaRioca


Não é a primeira vez que a Enseada de Botafogo e seu entorno – parte da paisagem urbana que deu título da UNESCO ao Rio de Janeiro - são ameaçadas por elementos estranhos.

Houve quem quisesse instalar uma dupla inesperada na beira d´água - estátuas de Mané Garrincha e de Machado de Assis lado a lado, próximo ao Morro da Viúva que ninguém vê -, salpicar o piso do calçadão de estrelas pretas, e instalar um chafariz no espelho d’água. Por ali também foi cogitada a instalação do monumento às vítimas do Holocausto, objeto desta postagem.

A Roda-Gigante que concorreria com o Pão de Açúcar e o Morro da Urca quase foi espetada na outra ponta do calçadão. Estaria também em uma das visadas do Morro do Pasmado, atrapalhando a vista de quem estivesse no mirante criado no lugar onde existiu uma favela, removida nos anos 1960. Houve reação contrária geral e, em especial, dos moradores de Botafogo. Por enquanto é assunto esquecido.

Felizmente esses projetos não foram adiante.

Mesma sorte não teve o espaço do antigo Pavilhão Mourisco, substituído por uma construção oval onde funcionavam equipamentos esportivos do Clube Botafogo de Futebol e Regatas, mais recentemente substituído por um prédio espelhado que eliminou a visão do Pão de Açúcar a partir da saída de uma das principais artérias do bairro, a Rua Voluntários da Pátria.

Há algumas semanas voltou à tona proposta para criar um monumento às vítimas do Holocausto no alto do Morro do Pasmado. Em maio passado o post MORRO DO PASMADO – A FAVELA, O PARQUE, O QUIOSQUE, O MONUMENTO, E A PAISAGEM MACULADA teve grande repercussão neste blog e nas redes sociais com manifestações contrárias ao local escolhido pela prefeitura devido à interferência negativa na paisagem carioca.

Hoje o noticiário informou que o Prefeito lançou a pedra fundamental da futura construção, o que demonstra total falta de sensibilidade em relação ao principal motivo de orgulho que a Cidade do Rio de Janeiro desperta: a nossa paisagem.

As vítimas do Holocausto merecem respeito e todas as homenagens, vale repetir: tal horror jamais pode ser esquecido.

Porém, qualquer proposta nesse sentido não deveria trazer como contraponto o desprestígio ao Rio, o que demonstrará total falta de sensibilidade dos gestores públicos responsáveis quanto a cuidar da cidade e desrespeitá-la.

O que dizem os órgãos de Patrimônio Cultural?
Urbe CaRioca








Todas as imagens acima foram obtidas na internet

terça-feira, 11 de julho de 2017

IMÓVEIS VAZIOS E IPTU PROGRESSIVO NO TEMPO


Andréa Albuquerque G. Redondo

Arrecadação desejada - Imagem: Internet

A existência de imóveis urbanos vazios ou abandonados em regiões consolidadas não é boa para a rua, o bairro, nem para a cidade e seus moradores. Ruas vazias são como mentes vazias: improdutivas e sujeitas à ocupação inadequada. A subutilização decorre de motivos variados, da ausência de demanda a fatores econômicos, financeiros e até familiares, além das escolhas individuais de proprietários e outros interessados.

No caso da Cidade do Rio de Janeiro, o modelo de desenvolvimento e crescimento favoreceu – e ainda favorece – o abandono de bairros densamente edificados que são “trocados” por outros há décadas à medida que o tecido urbano se expande com o apoio do poder público, que, em geral, investe prioritariamente nas áreas novas. Cria-se um círculo vicioso. Exemplos claros são o Centro e bairros mais antigos, onde o número de imóveis vazios cresceu enquanto nasciam grandes polos comerciais e de serviços em todo o território municipal.

Desde os primórdios dos códigos de obras vigentes, na primeira metade do Século XX os governos sempre estimularam a renovação (prédios novos com área de construção maior substituem os existentes) e a expansão urbanas intensas: a primeira em especial na Zona Sul, e a segunda na Baixada de Jacarepaguá já nos anos 1960 (Barra da Tijuca e vizinhança), ao tempo em que indústrias da Zona Norte eram desativadas e construções de grande porte ficavam sem função, e vazias, mesmo em bairros dotados de boa infraestrutura.

Para reverter este quadro não há solução fácil nem em curto prazo, haja vista a parte do Centro antes conhecida como Área Central de Negócios que tem recebido investimentos desde a década de 1990, apresentando processo de reversão recente, com a ampliação do número de museus e de outras atrações culturais.

Blog Leandro Franco


A aplicação do IPTU Progressivo no Tempo prevista no art. 182 da Constituição da República (v. Plano Diretor de 1992 - revogado, art. 4º da Lei 10257 e art. 7º do PD de 2011) pretende obrigar proprietários a providenciarem a construção em terrenos vazios e a utilização de seus imóveis sem uso ou abandonados para que a ‘propriedade cumpra função social’, figura também presente na CR e repetida nas demais leis citadas. Cabe não confundir o IPTU Progressivo no Tempo com o IPTU Progressivo de que trata o art. 156 da CR.

O instrumento polêmico jamais foi regulamentado ou aplicado no Rio de Janeiro, passados quase trinta anos de edição da Lei Maior.

Deve-se lembrar de que a Constituição chamada cidadã surge quando o lema do governo central era “Tudo pelo Social”, período em que já havia aflorado o caráter participativo da sociedade com o fim da Ditadura Militar. Nesta ótica, o Plano Diretor de 1992 chegou a detalhar a aplicação do IPTU Progressivo no Tempo, faltando apenas o Poder Executivo elaborar a listas das ruas onde o instrumento seria aplicado, o que não ocorreu, provavelmente por ser impossível e impraticável, além de injusto, ainda que sob o mote de subjetivos aspectos sociais.

O PD de 2011, por sua vez, remete ao Estatuto da Cidade quanto à função social da propriedade, e define no art. 71 que “Lei específica de iniciativa do Poder Executivo poderá determinar o parcelamento, a edificação ou a utilização compulsórios do solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado, fixando as condições e os prazos para implementação da referida obrigação, nos termos dos artigos 5º a 8º do Estatuto da Cidade”, a ser aplicado na Macrozona de Ocupação Incentivada*, referindo-se ao o IPTU Progressivo no Tempo, um dos instrumentos da Política Urbana, como visto.

A medida tem caráter punitivo: o proprietário que não atender aos critérios exigidos pagará o tributo cada vez maior ao longo de 5 anos, quando seu imóvel poderá ser desapropriado e pago com títulos da dívida pública. Ou seja, enquanto o governo anterior incentivava o mercado imobiliário aumentando o potencial construtivo na Barra da Tijuca, Recreio dos Bandeirantes e Jacarepaguá, e concedia isenções de IPTU e outros impostos à construção civil e à indústria hoteleira, enviava à Câmara de Vereadores proposta para regulamentar o IPTU Progressivo no Tempo. O Projeto de Lei nº 1396/2012 recebeu o Substitutivo nº 1**, que aguarda parecer das Comissões.

Evidentemente o instrumento apenas piorará o estado atual que vive a Cidade do Rio de Janeiro. Possivelmente haverá recursos por parte dos proprietários afetados – e custos para o Município durante a longa tramitação de processos administrativos e judiciais. Mais além, não se vislumbra qualquer eficácia na medida. A população está endividada, inadimplente; o número de imóveis vazios para venda, aluguel, e abandonados, situados em regiões dotadas de infraestrutura, cresce a cada dia.  Na outra ponta dessa medida discriminatória, governos que afirmam não ter verba para cumprir suas funções perante a população (por isso a desapropriação paga com títulos públicos, até 10 anos após a primeira notificação), esquecem que os entes federados também são proprietários de imóveis vazios e abandonados!

Se por acaso houver algum mérito - qual? - para a cidade e para as pessoas, na adoção de tal figura ameaçadora, o momento não é o atual. O objetivo pode ser apenas aumentar a arrecadação. Curiosamente, a Macrozona de Ocupação Incentivada* inclui áreas sob influência dos equipamentos para as Olimpíadas, e algumas favelas, inclusive em Jacarepaguá. Mas o IPTU Progressivo no Tempo não poderá ser aplicado, por exemplo, no condomínio Ilha Pura, hoje sem utilização.  

A boa cidade, com mais vitalidade e menos imóveis vazios ou abandonados, é a que tem pujança econômica, a presença do Estado garantindo segurança aos moradores, áreas públicas são conservadas, usos e atividades são incentivados criteriosa e equilibradamente, com medidas proativas e sem ameaças, ainda que previstas em lei como é o caso.

Melhor seria que os governos usassem os recursos gastos na construção de vários conjuntos Minha Casa Minha Vida, inadequados do ponto de vista urbanístico, para comprar os imóveis em questão inserindo-os em programas habitacionais após as necessárias reformas; que Executivo desse uso aos Próprios Municipais na Cidade do Rio de Janeiro.

Além dos prédios que pertencem ao município, resta saber o que será feito em relação aos terrenos vazios na Região Portuária.

Têm sorte os proprietários de condomínios vazios na Barra da Tijuca e Jacarepaguá que estão fora dos limites da Macrozona ‘Incentivada’. Tem sorte a Prefeitura que não precisará notificar mais de 1500 unidades no Condomínio Ilha Pura, e desapropriá-las. 

Aliás, conforme afirmou o proprietário, lá não é lugar para pobres.


Urbe CaRioca

NOTAS:

1. O Projeto de Lei nº 1396/2012 vai além do que dispõe o PD 2011; o Substitutivo nº 1 inclui a Macrozona de Ocupação Controlada* na proposta.

2. Em maio passado um vereador enviou à Prefeitura do Rio o Requerimento de Informações Nº 297/2017 solicitando dados “pertinentes acerca da relação dos bens imóveis municipais vazios e subutilizados por Região Administrativa - Superintendência de Patrimônio Imobiliário – SPA”. Ainda não houve resposta.



*Plano Diretor - Lei Complementar nº 111/2011

MACROZONA INCENTIVADA - Área Portuária: Saúde, Santo Cristo, Gamboa e Caju; Bairros: Centro, Catumbi, Cidade Nova, Estácio, Rio Comprido, Praça da Bandeira, Maracanã, São Cristóvão, Mangueira, Benfica, Madureira, Cascadura, Deodoro, Vila Militar e Jacarepaguá; Áreas limítrofes às vias ferroviárias e metroviárias, áreas das estações e seus entornos; Áreas sob influência dos eixos viários Av. Brasil, Av. Dom Helder Câmara, Estrada do Galeão, Via Light, Corredor Viário T5, Ligação C do Anel Viário, Corredor Maracanã – Engenhão, Via Dutra, Av. das Missões, Linha Amarela e Linha Vermelha Áreas-objeto e sob influência da implantação de equipamentos para a Copa do Mundo 2014 e os Jogos Olímpicos Rio 2016; Favelas e loteamentos irregulares declarados Áreas de Especial Interesse Social; Áreas sujeitas à proteção ambiental.
MACROZONA CONTROLADA - Bairros: Santa Teresa, Alto da Boa Vista, Ilha de Paquetá e Centro; Áreas sob influência da implantação do metrô; Áreas-objeto e sob influência da implantação de equipamentos para a Copa do Mundo 2014 e os Jogos Olímpicos Rio 2016; Favelas declaradas Áreas de Especial Interesse Social; Áreas sujeitas à proteção ambiental.

...

**Projeto de Lei nº 1396/2012 – EMENTA: INSTITUI, NOS TERMOS DOS ARTIGOS 5º A 8º DO ESTATUTO DA CIDADE, INSTRUMENTOS PARA O CUMPRIMENTO DA FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE NO MUNICÍPIO DO RIO DE JANEIRO E DÁ OUTRAS PROVIDÊNCIAS


Art. 2º Ficam instituídos no Município do Rio de Janeiro os instrumentos para que os proprietários de imóveis não edificados, subutilizados ou não utilizados promovam o seu adequado aproveitamento, nos termos estabelecidos nos arts. 5º a 8º da Lei Federal nº 10.257, de 2001, e nos arts. 71 a 76 da Lei Complementar nº 111, de 2011.
§ 1º Para efeito do disposto neste artigo, entende-se por:
I - imóvel não edificado: o terreno ou gleba com Índice de Aproveitamento do Terreno - IAT utilizado igual a zero;
II - imóvel subutilizado: o terreno ou gleba que contenha uma ou mais edificações e se enquadre em qualquer das seguintes condições:
a) apresente Índice de Aproveitamento do Terreno – IAT utilizado inferior a trinta por cento do IAT mais restritivo vigente;
b) apresente potencial construtivo utilizado inferior a trinta por cento do máximo utilizável para o imóvel, considerando as restrições da legislação urbanística para o local;
III - imóvel não utilizado: a unidade imobiliária autônoma ou edificação que apresente desocupação por mais de vinte e quatro meses ininterruptos, incluindo ainda aquelas que:
a) tenham mais de cinquenta por cento da sua área construída desocupada, excluídas as áreas de uso comum;
b) tenham mais de cinquenta por cento das unidades imobiliárias autônomas desocupadas.
§ 2º Fica excluído da categoria de imóvel subutilizado aquele destinado a residência unifamiliar, desde que não se enquadre no disposto no art. 3º.
§ 3º Ficam excluídos das categorias de imóveis subutilizados e não utilizados os que abriguem residências, mesmo que informais, em quantidade compatível com o que está estabelecido do parágrafo primeiro deste artigo.
§4 º Ficam excluídos das categorias de imóveis subutilizados e não utilizados os que abriguem atividades econômicas regularmente inscritas no órgão municipal competente e que requeiram espaços livres para seu funcionamento, com exceção dos estacionamentos não exigidos em Lei.
Art. 3º Os imóveis tombados e preservados em situação de subutilização ou não utilização estarão sujeitos à utilização compulsória, nos termos do § 3º do art. 71 da Lei Complementar nº 111, de 2011, com o objetivo de assegurar sua recuperação, conservação e valorização como patrimônio cultural da Cidade.
§1º A utilização compulsória de imóveis tombados e preservados, de que trata o caput deste artigo, visa a garantir o cumprimento de sua função social e a atender ao disposto nos arts. 2º e 3º da Lei Complementar nº 111, de 2011, que tratam dos Princípios e Diretrizes da Política Urbana do Município.
§ 2º Para a aplicação do disposto no caput deste artigo, nos termos do § 3º do art. 71 da Lei Complementar nº 111, de 2011, poderão ser considerados como subutilizados os imóveis tombados e preservados em estado de abandono, sem justa causa, por mais de dois anos.
§ 3º Para efeito desta Lei, entende-se por imóvel tombado ou preservado em estado de abandono aquele que seja constituído de edificação que não esteja em condições mínimas de segurança, estabilidade, habitabilidade ou integridade como patrimônio cultural, conforme atestado pelos órgãos competentes.

domingo, 9 de julho de 2017

DE FÁBRICA DE SABÃO A POSSÍVEL CONJUNTO HABITACIONAL


Minha casa, minha vida?
Seu projeto, minha vida?
Mais conjunto é desdita,
Casa ou prédio, outro erro.
Uma ideia antiquada,
Minha vida isolada,
Outro gueto que se habita.

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Minha casa, minha vida?
Ou comuna apartada?
É asneira revivida,
Minha vida, preterida.
Moradia separada,
Minha origem, esquecida,
Muita gente repelida.


Conjunto Nova Sepetiba, Rio de Janeiro.


Sai governo, entra governo, e erros comprovados se repetem. Do ponto de vista urbanístico, os projetos mais recentemente batizados de Minha Casa, Minha Vida – sejam conjuntos de casas ou de edifícios de cinco andares – repetem o modelo existente há décadas no Brasil e na Cidade do Rio de Janeiro, aqui intimamente relacionados ao deslocamento da população que morava nas favelas da Zona Sul – casos mais conhecidos - e da Zona Norte, como foi o do espaço que recebeu a construção da Universidade do Estado do Rio de Janeiro – UERJ, nos anos 1960/70.

A construção sistemática de tais conjuntos urbanos ditos “populares”, em geral afastados do centro da cidade, em bairros dotados de pouca estrutura, formou verdadeiros guetos, sem a presença do Estado e sujeitos a toda sorte de problemas. Exemplo é a Cidade de Deus, retratada em livro e filme como lugar violento onde não há lei, mesmo que a grande maioria dos moradores seja de pessoas comuns, trabalhadores, cariocas de bem.

Mais recentemente, os conjuntos Nova Sepetiba - no bairro de mesmo nome - e Frei Caneca - onde ficava o antigo presídio, repetiram o modelo de isolamento, embora o primeiro seja distante de tudo, e o segundo fique no coração da cidade.

E o Prefeito recém-chegado acena com a construção de mais um conjunto popular, no bairro de Benfica, no lugar do belo prédio industrial onde funcionou a antiga Fábrica de Sabão Português. É próximo ao Centro, é verdade, mas também à beira de uma via expressa, a Avenida Brasil, como foi a Vila do João. A se concretizar, que não seja o embrião para o nascimento de mais problemas insolúveis em pouco tempo, fruto de bolsões não integrados à cidade, onde só moradores passam.

O que diz o Instituto de Arquitetos do Brasil – IAB? O que diz a Academia?

Urbe CaRioca

 
Conjunto Minha Casa Minha Vida - Frei Caneca